Olsson & Lugns skatteskola för företagsamma människor nr 4

Denna gång ska vi stanna upp och fördjupa oss i fastigheter. Vi ska titta på både hur man hanterar inkomster från fastigheter, men även hur man hanterar en vinst eller förlust vid försäljning av en fastighet.

Näringsbostad eller privatbostad

När det gäller fastigheter så behöver man först och främst hålla reda på om det är en privatbostad eller en näringsbostad. Detta är viktigt för att veta hur intäkter och kostnader ska hanteras. Har du en privatbostad så ska intäkter och kostnader samt vinst eller förlust vid försäljning tas upp i inkomstslaget kapital. Har du däremot en näringsbostad så ska intäkter och kostnader tas upp i inkomstslaget näringsverksamhet, medan vinst eller förlust vid försäljning ska tas upp i inkomstslaget kapital.

Hur vet du då om det är en privatbostad eller näringsbostad? Inkomstskattelagen utgår ifrån vad som är en privatbostad och dit räknas småhus som till övervägande del används eller är avsedd att användas av ägaren eller närstående för boende. Vissa småhus innehåller två lika stora lägenheter och enligt förarbetena då så räcker det med att ägaren bor på minst 40 % av ytan för att det ska räknas som en privatbostad.

Det finns alltså tre kriterier för att en fastighet ska räknas som privatbostadsfastighet:

1.       Bostaden ska inrymmas i ett småhus

2.       Ägaren ska vara fysisk person

3.       Bostaden ska användas för eget boende i viss omfattning

Här finns ett relativt ovanligt, men viktigt undantag. Om det på en lantbruksfastighet finns ett småhus som är mer än 400 kvadratmeter stort med byggår före 1930 så kan ägaren välja att använda sig av den så kallade slottsregeln och därmed anses huset vara en näringsbostad.

De fastigheter som inte ryms inom de tre kriterier ovan är följaktligen att betrakta som näringsbostäder.

---

Beskattning av näringsbostäder

När du kategoriserat din fastighet så är det dags att titta på skillnaden mellan näringsbostad och privatbostad och vi börjar med att titta på näringsbostäder.

När du som person hyr ut en näringsbostad så tar du upp hyresinkomsten i din näringsverksamhet och kostnaderna dras av i näringsverksamheten. Resultatet från din näringsbostad skattas alltså i inkomstslaget näringsverksamhet. Tänk på att du inte får lyfta moms på kostnader eller lägga på moms på hyran om du hyr ut till privatpersoner.

En ägare av en näringsbostad redovisar i allmänhet följande poster i sin näringsverksamhet:

Intäkter:        Hyror

                         Förmånsvärdet av egen bostad

(om du själv bor i en del av näringsbostaden)

Kostnader:     Driftkostnader

                          Fastighetsskatt/fastighetsavgift

                          Räntekostnader/bankkostnader

                          Reparation/underhåll

                          Avskrivningar

När du säljer din näringsbostad så kan det kännas lite ologiskt, men då beskattas vinsten i inkomstslaget kapital. Detta beror på att skattesatsen där är 30 % och syftet är att åstadkomma neutralitet, att samma typ av skattesubjekt ska få ungefär lika skattebelastning på kapitalvinster.

Det man behöver tänka på vid en försäljning är att de avskrivningar som gjorts under åren i näringsverksamheten på fastigheten måste återläggas och blir då ett plusresultat i inkomstslaget näringsverksamhet.

…………………………………………………………………………………………………………………………………………

Ett exempel får illustrera (källa Skatterätt En introduktion Gyland m.fl.):

Pia köpte sin näringsfastighet för 1 000 000kr. Under innehavstiden har fastigheten skrivits av med 200 000kr. Pia säljer fastigheten för 2 000 000kr.

I inkomstslaget kapital redovisas kapitalvinsten = 2 000 000 – 1 000 000 = 1 000 000 kr.

I inkomstslaget näringsverksamhet återförs tidigare medgivna avdrag för värdeminskning, dvs. 200 000 kr. Denna summa ökar således näringsverksamhetens resultat.

…………………………………………………………………………………………………………………………………………….

När det gäller vinsten eller förlusten som redovisas i inkomstslaget kapital så kvoteras resultatet som tas upp där. Som tidigare nämnts i nr 3 av skattekolan är skatten alltid 30 % i kapital så det är viktigt att veta hur stor del av vinst och förlust som ska tas upp.

Blir det vinst på försäljningen så är det 90 % som tas upp till beskattning. Enligt exemplet ovan med en vinst på 1 000 000 kr är det alltså 900 000 kr som tas upp och beskattas med 30 %. Skatten blir alltså 270 000 kr. Det är därför man ofta pratar om att skatten på försäljning av näringsbostäder är 27 %, men i själva verket är det alltså 90 % som beskattas till 30 % och slutsumman blir ju då 27 % på hela vinsten.

Blir det förlust på försäljningen så är det 63 % som får tas upp i inkomstslaget kapital.

---

Beskattning av privatbostäder

Du som äger en privatbostad har i normalfallet inget att redovisa. Undantaget är om du hyr ut din privatbostad. Då beskattas du för detta i inkomstslaget kapital, men här finns det en gräns som kanske är bekant för dig som läst våra tidigare nummer av Skatteskolan. Får du intäkter på din privatbostad som inte övergår 50 000 kr så behöver du inte redovisa något resultat.

Så här räknas beskattningsunderlaget fram:

Hyra – schablonavdrag på 40 000 kr – 20 % av hyresintäkten = Beskattningsunderlag

Exempel:

Hyra                                           72 000 kr

Schablonavdrag                  -40 000 kr

20 % av hyran                        -14 400 kr

Summa                                      17 600 kr

Skatt:                                          5 280 kr

Tänk på att schablonavdraget aldrig får överstiga hyran. Summan får alltså aldrig bli minus.

Vi gör samma exempel med 50 000 kr så du är med på varför gränsen går just där.

Hyra                                           50 000 kr

Schablonavdrag                 -40 000 kr

20 % av hyran                      -10 000 kr

Summa                                      0 kr

Skatt:                                          0 kr

Vad händer då när jag säljer min privatbostad? Jo, precis som med näringsbostäder så skattas vinsten eller förlusten i inkomstslaget kapital.

Nedan följer en uppställning på hur resultatet av försäljningen räknas fram, dock finns inte utrymme här att gå in på de olika parametrarna djupare utan vi siktar på att få en övergripande förståelse.

Försäljningsintäkten – Omkostnadsbeloppet = Kapitalvinst/kapitalförlust

Försäljningsintäkten = Ersättningen för fastigheten – försäljningsomkostnader

Omkostnadsbeloppet = Köpeskilling + förbättringsutgifter + förbättrande reparationer – ev. uppskovsbelopp

Blir det kapitalvinst så tas 22/30 delar upp till beskattning vilket betyder att den effektiva skatten vid försäljning av privatbostad är 22 %.

Exempel:

Kapitalvinst   1 000 000 kr

22/30 delar:  ca 733 333 kr

Skatt:               220 000 kr (733 333 kr * 30 %)

Blir det förlust vid försäljningen så är det 50 % som får tas upp.

Avslutningsvis

Nu har vi gått igenom området fastigheter och skillnaden mellan privatbostad och näringsbostad. Just fastighetsområdet är ganska stort och komplext så tar gärna hjälp med detta av en expert om du är osäker.

I nästa nummer av Olsson & Lugns Skatteskola för företagsamma människor som också är den sista delen i serien så kommer vi dra lite slutsatser av det vi lärt oss och ta lite praktiska exempel. Gå igenom lite tips och trix vid skatteplanering samt behandla vanliga tankevurpor som är lätta att göra när man fastställer en strategi för skatteoptimeringen.

Olsson & Lugns skatteskola för företagsamma människor Nr 3

Inkomstslaget kapital

Efter lite uppehåll fortsätter vi nu med vår skatteskola där syftet är att du som företagare ska få mer inblick i hur skattesystemet ser ut och vilka möjligheter som finns. Nu har det blivit dags att titta närmare på det sista inkomstslaget som är kapital.

Där får vi fundera på vilka intäkter och kostnader som vi inte tagit upp i de andra inkomstslagen tjänst och näring. Det som ska tas upp i inkomstslaget kapital härrör från tre källor.

·         Avkastning

·         Privatbostad

·         Kapitalvinst/förlust

Med avkastning menas ränteintäkter och räntekostnader som inte tagits upp i näringsverksamheten, utdelning och vinster från utländska lotterier.

Från privatbostad ska man bl.a. ta upp hyresintäkter och man får också göra vissa avdrag. Vi kommer gå lite djupare in och behandla bostäder och fastigheter i ett senare avsnitt.

Med kapitalvinst/kapitalförlust avses skillnaden mellan anskaffningskostnad och försäljningsintäkt vid olika affärer, t.ex. om man sålt en fastighet, en båt, konst, aktier m.m När det gäller lös egendom som båtar, konst m.m så ska kapitalvinsten bara tas upp om den överstiger 50 000kr.

Lös egendom-

ta endast med vinster över 50 000 kr

Precis som vi skrev i första numret av skatteskolan så handlar allt om att komma fram till vilket underlag, alltså hur mycket, som det ska beräknas skatt på. Detta är superviktigt i inkomstslaget kapital och lika viktigt som det är, lika krångligt är det också, men vi ska göra vårt bästa för att lotsa dig igenom detta så du får lite grundläggande kunskap att använda i ditt företagande.

I inkomstslaget kapital finns ganska många regler och fållor där det på vissa områden inte får bli underskott, vissa områden går att kvitta mot varandra och andra går inte att kvitta mot något annat. Här går vi in och kollar endast på ränteintäkter, utdelning från aktier och ränteutgifter bara för att få en förståelse för hur inkomstslaget fungerar.

Först kan vi börja med att konstatera att skatten i inkomstslaget kapital är 30 %. Det som skiljer är hur stor del av ”resultatet” som man ska beräkna 30 % på och det skiljer sig mellan olika typer av inkomster. När det gäller räntor så görs ingen kvotering utan allt tas upp till beskattning.

---

Exempel 1

Lisa har sparat en hel del pengar i aktier och har under året fått ut 50 000 kr i utdelning från dom. Samtidigt har hon ett lån på sin bil och har under året betalat 6 000 kr i räntekostnader på det lånet. Detta får man kvitta mot varandra så summan blir en kapitalinkomst på 44 000 kr. På dessa 44 000 kr betalar Lisa 13 200 kr i skatt (30 %).

---

Exempel 2

Nu säger vi att förhållandet är det omvända. Lisa har under året fått en utdelning från sina aktier med 6 000 kr och hon har ränteutgifter på ett (stort 😊) billån med 50 000 kr. Dessa läggs återigen samman och Lisa får ett underskott i kapital på 44 000 kr. Då får hon istället en skattereduktion med 13 200 kr. Detta förutsätter att det finns annan skatt att dra av från, t.ex. skatt på lön från en anställning.

---

Exempel 3

Lisa har även i detta exempel fått utdelning på sina aktier med 6 000 kr, men istället för billånet har hon ett huslån för ett stort hus vid havet och har betalat 150 000 kr i räntor på det under året. Summan blir då ett underskott i kapital på 144 000 kr. Skattereduktionen på detta blir då bara 39 240 kr. Det beror på att på den del som överstiger ett underskott på 100 000 kr får Lisa bara 21 % i avdrag. På de första 100 000 kr får hon alltså 30 % (30 000 kr) och på de resterande 44 000 kr får hon 21 % (9 240 kr).

---

Övrigt

Som redan nämnts finns många regler att hålla koll på i inkomstslaget kapital. Vad som får kvittas och ej och var det är tillåtet med underskott och ej. Avslutningsvis plockar vi ut några saker som kan vara bra att känna till som rör inkomst av kapital.

När man säljer en lös egendom som t.ex. en båt så får en förlust vid försäljning aldrig tas upp utan det är bara när det blir en vinst på minst 50 000 kr som det ska tas upp.

Äger du ett aktiebolag och har tagit utdelning så beskattas utdelningen i kapital förutsatt att du inte tagit ut mer i utdelning än vad du sparat ihop på din K10 blankett.

Vid kapitalförluster, t.ex. om du säljer aktier med förlust så är det endast 70 % av förlusten som är avdragsgill.

Räkneexempel:

Inköpspris aktier                      100 000 kr

Försäljningspris aktier           50 000 kr

Resultat:                                     Förlust 50 000 kr

Avdragsgill förlust                   35 000 kr (70 % av 50 000 kr)

I exemplet ovan är det alltså 35 000 kr som minskar resultatet i inkomstslaget kapital.

Vad blir skatten?

När det gäller själva inkomstslaget kapital så beskattas resultatet med 30 % statlig skatt. Det betyder att du inte ”får något för den”. Precis som på högre tjänsteinkomster så får du inga sociala förmåner för denna skatt.

“ Det betyder att du inte får något för skatten”

Får du ett underskott i kapital så kan detta omvandlas till en skattereduktion. Skattereduktionen minskar den skatt som ska betalas men kan endast räknas av mot statlig och kommunal inkomstskatt, statlig fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift. Ett underskott går inte att spara mellan åren utan kan den inte utnyttjas det år den uppkommer så går den förlorad.

Så hanterar du vinsten och betalar rätt skatt

I vårt yrke som redovisningskonsulter och företagsutvecklare så blir vi ofta imponerade av hur många duktiga företagare det finns i vårt avlånga land. Det händer allt oftare att vi får in nya kunder som det går riktigt bra för och de behöver då hjälp med hur de ska hantera vinst och betala rätt skatt. Därför tänkte vi titta närmare på det i denna artikel.

Tänk igenom målen

Vi vill börja med att poängtera att alla företag och företagare är unika och att det krävs att man tittar på varje fall för sig för att det ska bli så bra som möjligt, men här kommer vi gå igenom i generella drag vad som kan vara bra att tänka på.

För att bygga en långsiktigt hållbar företagsstruktur så behöver du som företagare tänka igenom vilka mål du har. Vill du få ut så mycket pengar som möjligt för privat konsumtion? Vill du få företaget att blomstra för att sedan kunna sälja om 10 år? Vill du satsa på ytterligare verksamheter eller vill du se till att säkra pensionen? När du vet vad du vill så kan man börja fundera på hur man ser till att ens företag arbetar mot detta mål.

Enskild firma

Driver du företaget i en enskild firma så tycker vi att en tumregel är att blir resultatet regelbundet så pass högt att du får betala statlig skatt, över ca 470 000 kr, så är det dags att göra något. Går det bra i företaget så kommer du få betala skatt. Det går liksom inte att komma undan ifrån utan målet är att betala rätt skatt. Går du i tankar att investera i något som ger avskrivningsmöjligheter så se till att det är en bra affär och slå inte till bara för att det är ett sätt att sänka skatten.

Äger du en lantbruksfastighet så måste du ju ha kvar den i din enskilda firma, men driften går att överlåta till ett aktiebolag. Här tycker vi att man inte ska ha för bråttom utan har du möjlighet att göra överavskrivningar i din enskilda firma så tycker vi att du ska utnyttja dom innan du ombildar till bolag. Sedan kan du göra en inkråmsöverlåtelse till ett bolag och då överlåter man till bokfört värde vilket gör att överavskrivningarna ”flyttas med” in i bolaget. Detta kallas för en underprisöverlåtelse och det finns några saker som behöver vara uppfyllda för att detta ska fungera, bl.a. måste hela verksamhetsgrenar överlåtas och den enskilda firman får inte fortsätta bedriva dessa verksamheter efter överlåtelsen. Fullständiga villkor för underprisöverlåtelse finns i Inkomstskattelagen (IL) 23 kapitlet.

Aktiebolag

Driver du endast ett aktiebolag så tycker vi i likhet med de som har enskild firma att steg ett är att du bör ta ut lön upp till brytpunkten varje år. Vidare är fördelen med ett bolag att skatten på resultatet varje år för närvarande är 22 %, alltså betydligt lägre än det som ”ramlar igenom” en enskild firma. Skillnaden i ett bolag är ju såklart att det inte är dina privata pengar utan de stannar ju kvar skattade i bolaget. Är ett av dina mål att ta ut så mycket pengar privat som bara går så är ju det bästa sättet att ta ränta på inlånat kapital i bolaget. Observera att bolaget måste ha ett behov av pengarna som lånas in och räntan måste vara marknadsmässig. Nästa steg är att ta ut utdelning. Om du inte har många anställda och själv bara tar lön upp till brytpunkt så är det ca 170 000 kr per år som du kan ta i utdelning. Tar du inte utdelning något år så sparas den och det går att ta ut senare. Skatten på utdelning är för närvarande 20 % om man håller sig till den utdelning som man sparat ihop. Har du anställda och kan tänka dig att ta ut ganska mycket lön (det blir ju lite mer skatt på den) så kan du ta betydligt högre summor som utdelning varje år.

Är ni flera delägare så gäller det att tänka till här eftersom utdelning sker med lika belopp på varje aktie. Alltså är det en fördel om ni sparar lika mycket i utdelning. Förenklingsregeln (de 170 000 kronorna) kan man bara använda på ett bolag man äger. Därför kan det bli lite tokigt här om man som ägare inte pratar ihop sig.

I bolag tycker vi också det är viktigt att man passar på att utnyttja de skattefria förmånerna som man har som anställd, t.ex. friskvård m.m. Dessutom om man har resultat så kan det vara god idé att låta företaget betala in mycket i pensionsförsäkring. Observera att det finns begränsningar i hur mycket man kan sätta av.

I vissa fall kan man också tjäna på att bygga koncernstrukturer eller om man är flera ägare så kan det vara idé att äga sina aktier via ett annat bolag.

Det här är ett stort och komplext område där förutsättningarna också förändras med nya skatteregler osv, men vi hoppas att detta har väckt lite tankar hos er och ifall ni funderar på dessa frågor kan det alltid vara idé att rådfråga en expert på området, t.ex. oss på Olsson & Lugn, då det kan få stora konsekvenser om man gör lite fel i sitt upplägg.

---

Tjänsteställe

Tjänsteställe är ett centralt begrepp i skatterätten och det är viktigt att hålla reda på var man har sitt tjänsteställe och även var personalen har sitt tjänsteställe. I denna artikel kommer vi berätta vad ett tjänsteställe är för något, varför det är viktigt att hålla reda på det och hur du ska tänka för att avgöra var ditt eller din personals tjänsteställe är någonstans.

En geografisk plats

Ett tjänsteställe är helt enkelt en geografisk plats varifrån den anställde utgår från när denne ska utföra sitt arbete. Det är viktigt att tänka på att det går bara att ha ett tjänsteställe per person.

Viktigt att ha koll på

Att hålla ordning på sitt tjänsteställe är viktigt för att kunna veta när du är på tjänsteresa och därmed ha rätt till traktamente och avdrag för ökade levnadskostnader. Tjänstestället styr också avdragsrätten för resekostnader. Är du på tjänsteresa kan du ju t.ex. som anställd få milersättning och företaget kan få avdrag för resekostnader. Reser du däremot till ditt arbete som är ditt tjänsteställe så får ju inte företaget göra avdrag för resekostnaderna och du som anställd får ju dra av kostnaden för resan i din privata deklaration. Förutsatt att vissa kriterier är uppfyllda.

Så här kommer du fram till var tjänstestället är

Då är ju den stora frågan hur du kommer fram till var ditt eller din personals tjänsteställe egentligen är. Här finns det tre olika alternativ. Det är huvudregeln, alternativregeln och undantagsregeln.

Huvudregeln innebär att tjänstestället är den platsen där den anställde utför huvuddelen av sitt arbete. Alternativregeln innebär att tjänstestället är där den anställde hämtar och lämnar arbetsmaterial eller förbereder och avslutar sina arbetsuppgifter.

Undantagsregeln innebär att tjänstestället är bostaden.

För att bestämma arbetsstället så tittar man först på om huvudregeln är tillämplig. Om det inte funkar går man vidare till alternativregeln. Om ingen av dessa stämmer överens så kan undantagsregeln bli aktuell. Det vill säga att bostaden kan vara tjänsteställe. Undantagsregeln är vanligast i bygg- och anläggningsbranschen och även i konsultbranschen.

Har du funderingar kring detta så är du varmt välkommen att kontakta oss på Olsson & Lugn så hjälper vi dig på bästa sätt!